Kommunikation unter Wohnungseigentümer: was ist zu beachten?

Wenn Sie als Wohnungseigentümer nicht jede Entscheidung dem Hausverwalter oder dem Beirat überlassen möchten, müssen Sie sich mit den anderen Eigentümern austauschen und kommunizieren. Gerade wenn gewichtige Probleme anstehen, die alle gleichermaßen betreffen, ist es zweckmäßig die Meinungsbildung voran zu treiben und gegebenenfalls dem Hausverwalter die Richtung vorzugeben. Auch wenn Sie mit einer Handlung des Verwalters nicht einverstanden sind, können Sie in Absprache mit den anderen Eigentümern eine Regelung herbei führen. Es stellt sich die Frage, inwieweit Sie in einer Telefonkonferenz wirksam Beschlüsse fassen können.

Sie können dazu nach dem Gesetz jederzeit eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen oder durch den Hausverwalter einberufen lassen, wenn dies von mindestens einem Viertel der Wohnungseigentümer unterstützt wird. Dabei sind der Zweck und die Gründe schriftlich mitzuteilen. Eine Ladungsfrist gibt es hierfür nicht. Formal muss die Einladung schriftlich erfolgen. Sie können auch in einem schriftlichen Umlaufverfahren außerhalb einer Eigentümerversammmlung wirksam einen Beschluss fassen. Gesetzlich zwingende Voraussetzung ist aber, dass alle Wohnungseigentümer dem Beschluss zustimmen. Es muss ein einstimmiger Beschluss zustande kommen, da andernfalls das rechtliche Gehör einzelner Eigentümer beeinträchtigt werden könnte. Das Gesetz stellt dabei auf den Minderheitenschutz und die Rechtssicherheit ab und lässt keine Ausnahme zu.

Sie können sich in besonders dringenden Fällen, vor allem bei einem überschaubaren Personenkreis, auch in einer Telefonkonferenz zusammen finden und die anstehenden Angelegenheiten besprechen. Um einen Beschluss dann aber bestandsfähig zu machen, müssen Sie ihn durch die Eigentümer einstimmig wiederum schriftlich bestätigen lassen. Kommt keine Einigung zustande oder fehlt es an der Schriftform, ist der Beschluss nichtig oder er bleibt anfechtbar. Eine Telefonkonferenz kann also nur der erste Schritt sein, um Probleme abzuklären.